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- 1 février 2022 |
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La mission de l’expert-comptable évolue rapidement sous le poids de la digitalisation et des nouveaux usages de la clientèle. La classe d’actifs immobilière a le vent en poupe, sous toutes ses formes, dans un marché français traditionnellement pénurique.
Les français, ayant le souci de préparer au mieux leur retraite, se tournent logiquement vers l’immobilier afin d’anticiper une baisse inéluctable de leurs émoluments.
Le marché du LMNP, compte tenu de son attrait fiscal, suscite logiquement l’engouement des investisseurs et charrie dans son sillage, des sollicitations diverses et variées à l’endroit des cabinets d’expertise-comptable.
Toutefois, la tentation est parfois forte pour l’investisseur de tenter le diable et de vouloir se débrouiller lui-même avec ses liasses fiscales, afin de faire des économies. C’est une très mauvaise idée.
Le principe du LMNP réel
Le dispositif LMNP a installé un régime par défaut pour les investisseurs qui louent un logement meublé. La plupart opte pour une déclaration de leurs revenus immobiliers par le biais du micro-BIC, c’est-à-dire en imputant un forfait de charges égal à 50% des loyers perçus. Certes, le régime du micro-BIC a le mérite de la simplicité.
A contrario, le régime réel demande un peu plus d’abnégation et d’opiniâtreté, en ce qui concerne la déclaration comptable, proprement dite. Mais comme tout effort mérite salaire, l’investisseur patenté aura la faculté d’annuler entièrement ses impôts, via le recours au mécanisme de l’amortissement comptable.
D’aucuns peuvent être tenté d’établir leur déclaration fiscale LMNP seuls. Ce n’est pas une bonne idée compte tenu du risque d’erreurs dans l’établissement de celle-ci et dans la complexité inhérente au système d’amortissement.
Les avantages du régime réel
En adoptant ce dispositif avec l’aide d’un expert comptable il est possible de déduire de nombreuses charges comme :
● Les intérêts d’emprunt
● La taxe foncière
● La Contribution économique et Territoriale
● Les dépenses d’entretien et de réparation
● Les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…)
● Les frais de gestion courante
● Les frais de procédure : honoraires d’avocat en cas de litige avec un locataire par exemple…
● Les cotisations sociales
● Les amortissements (immeuble hors terrain et mobilier)
● Les primes d’assurance
● Les honoraires versés pour la gestion du bien loué
Toutes ces charges à déduire vont permettre à l’investisseur d’atténuer, voire d’effacer pendant de longues années l’impôt sur les revenus locatifs. De plus, en adhérant à un CGA (centre de gestion agréé) cela va lui permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les honoraires comptables.
Coût et risques : Gérer ses biens LMNP en toute autonomie
Le coût
Depuis mai 2015, il n’est plus possible de faire de déclaration papier. Le coût de la télétransmission est de l’ordre de 100€ (en ordre de grandeur) sur internet. Ce montant n’est pas négligeable, si on le rapporte ensuite au coût d’un expert-comptable, qui va s’occuper de tout (bilans et résultats), chaque année.
Le risque de contrôle
Il est élevé. En effet, la signature d’une liasse fiscale par un investisseur en LMNP va susciter l’attention des services fiscaux compte tenu des risques d’erreurs élevés, lors de l’établissement de celle-ci. Le Fisc sait pertinemment que calculer des durées d’amortissements correctes, n’est pas à la portée du premier venu.
En outre, en cas de contrôle, il faudra présenter les grands livres comptables, dont la production nécessite… un logiciel comptable. S’affranchir d’un bon expert-comptable est donc un exercice périlleux.
Une erreur est vite arrivée et entraîne des conséquences importantes comme le blocage au régime micro pendant deux ans.
Concrètement, la déclaration au réel exige la télédéclaration de plusieurs Cerfa relativement indigestes pour le non-exégète, dont voici quelques éléments non exhaustifs :
● Déclaration de résultat
● Bilan simplifié
● Provisions et crédits d’impôts
● Valeur ajoutée produite
● Compte de résultat simplifié
● Immobilisations et amortissements
Les avantages à passer par un comptable pour l’investisseur en LMNP
Passer par un comptable pour la liasse fiscale LMNP va faire gagner à l’investisseur du temps, de l’énergie et effacer le risque d’erreurs en limitant drastiquement le risque de contrôle fiscal.
De plus, l’expert-comptable est force de proposition sur des montages plus complexes qui lui seraient favorables et dont il n’avait même pas eu l’idée.
De plus, le coût d’un comptable, pour un actif en LMNP réel, est d’environ 400€ déductibles des revenus locatifs. Ce coût brut est donc diminué par la déductibilité des honoraires et ramène le coût final à environ 150€ en ordre de grandeur, à comparer aux 100€ de la télédéclaration en solitaire…
Les offres d’accompagnement sur le marché
Il existe de nombreuses offres sur le marché pour répondre aux besoins des investisseurs en LMNP. Le choix est donc vaste, que ce soit via des experts comptables qui ont pignon sur rue, ou sur Internet.
Les structures proposent en général un panel de services comme une offre d’accompagnement qui facilite et sécurise les déclarations des revenus locatifs de l’investisseur et le suivi de la comptabilité LMNP. Pour être sûr de pouvoir bénéficier de revenus exonérés d’impôt, mieux vaut être bien accompagné afin de réaliser les meilleures options.
Ainsi, le comptable LMNP accompagne son client tout au long de son activité de loueur en meublé, et facilite ses obligations déclaratives avec la plupart du temps :
● Un conseiller dédié qui va suivre les revenus locatifs
● La mise à disposition d’interlocuteurs pour déclarer correctement les revenus locatifs (bilan, liasse fiscale…)
● Une permanence téléphonique dédiée
● Un espace client sur internet accessible 24h/24
● Une assistance en cas de contrôle fiscal
Tout au long de l’activité de loueur en meublé, l’expert-comptable, spécialiste de la déclaration des revenus locatifs, écoute et conseille pour faciliter la gestion des investissements immobiliers de ses clients. Un service dont il ne faut pas se passer pour se créer un patrimoine solide dans le temps, l’esprit tranquille.