[EXPERTISE-COMPTABLE]
La location meublée et le retrait du critère du RCS : une opportunité pour l’expert-comptable

La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2021 pourrait impacter le statut du loueur en meublé qui bénéficiait jusqu’alors de nombreux atouts. Le texte a supprimé l’une des conditions qui distinguait le LMP du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ; à savoir, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) qui déclenche de fait, l’assujettissement aux cotisations sociales. L’expert-comptable devra être force de conseil dans ce changement de paradigme dans l’univers de la location meublée.

Ce qui change

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 modifie l’article L. 611-1 et supprime à son tour la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation.

Auparavant, ce critère servait à distinguer l’activité de LMP ou LMNP. En clair, les loueurs en meublé pouvaient choisir à leur guise entre les deux régimes. Ce qui n’est plus vraiment le cas aujourd’hui.

Ainsi ces modifications induisent qu’on est de facto assujetti au régime LMP (au sens de l’impôt sur le revenu) si l’on remplit à minima les deux conditions suivantes :

  1. 1. Recettes annuelles supérieures à 23.000 euros ;
  2. 2. Recettes supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal

L’enfer étant pavé de bonnes intentions, cette simplification apparente du régime du loueur meublé, qui aligne social et fiscal, n’est pas du goût de tous les investisseurs.

En effet, Il aboutit à assujettir aux cotisations sociales des TNS, l’ensemble des loueurs en meublé professionnel (LMP) et donc de faire basculer automatiquement les foyers fiscaux qui génèrent des recettes annuelles supérieures à 23.000 euros.

Néanmoins, de nombreux investisseurs en LMNP n’ont pas conscience d’être devenus professionnels malgré eux. Notamment ceux qui ont des revenus aléatoires ou ceux qui ont eu un accident de la vie (divorce, chômage…) pendant la période concernée.

Les conséquences

Tout le monde n’en sortira cependant pas perdant. En effet, le dispositif n’est pas rédhibitoire pour les gros loueurs en meublé dont les recettes dépassent les plafonds de la Sécurité sociale.

Toutefois, les petits loueurs dont les revenus locatifs avoisinent les 23.000, peuvent être pénalisés. En effet, même en cas d’activité déficitaire, un forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 euros est prélevé par la Sécurité sociale des indépendants.

D’un certain point de vue, ce basculement clarifie l’imposition des loueurs en meublés professionnels. En effet, si les LMNP (loueurs en meublés non professionnels) sont assujettis à la CSG à hauteur de 17,2 %, les LMP sont désormais imposées aux cotisations sociales SSI (environ 32 %).

Néanmoins, lors de la revente du bien, les plus-values pourront être taxées au régime des plus-values professionnelles en LMP, tandis que c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements et exonération au bout de 30 ans qui s’applique en matière de LMNP….

Dans ce contexte quelque nébuleux, l’expert-comptable peut jouer de rôle de conseil en anticipant ces écueils et en accompagnant ses clients afin de passer entre les fourches caudines de cette nouvelle réglementation. Par exemple, il sera peut-être utile d’envisager le recours à une SARL de famille…

Tout change, mais rien ne change ?

Si cette évolution peut inquiéter de prime abord, la taxation des loueurs en meublé ne va tout de même pas doubler. En effet, le régime de la location meublée, sous le régime non professionnel ou professionnel, reste encore moins fiscalisé que le régime foncier ou celui de la Société civile immobilière (SCI), soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

De plus les LMP dont le résultat fiscal est proche de 0 € (dans de nombreux cas) et dont l’activité n’est pas bénéficiaire, devront seulement s’acquitter du forfait minimum d’un montant de 1 145 €.

En revanche, si le résultat est positif, il sera certes soumis aux cotisations sociales mais déductibles de l’assiette fiscale pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR).

Quid des loueurs en meublé en résidence de services ?

Les loueurs en meublé des résidences gérées souhaiteront sans doute, dans les mois qui viennent, contester la professionnalité de leur activité.

En effet, ces derniers sont liés par un bail commercial à un exploitant professionnel et n’exercent – de fait – aucune participation active dans l’activité de location meublée. Ce type de recours risque d’entraîner des procédures juridiques complexes mais ne sont pas à exclure.
In fine, si l’affiliation à la SSI peut inquiéter à court terme, celle-ci ne bouleverse pas l’imposition du résultat de l’activité des loueurs dont le résultat fiscal est souvent faible. Cependant, l’assujettissement aux cotisations sociales pour les LMP aura des conséquences plus impactantes sur leurs plus-values à la revente. L’expert-comptable devra pleinement jouer son rôle de professionnel du chiffre et d’accompagnant pour conseiller au mieux ses clients. Si la location meublée reste encore fiscalement intéressante, passer par une SARL de famille ou une SCI à l’IS pour exploiter une partie des meublés pourra cependant être une préconisation apportée par les experts-comptables. Ceci, dans la mesure où le chiffre d’affaires de la SCI à l’IS n’entre pas dans le calcul qui détermine le caractère LMNP ou LMP.

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