Le Conseil des prélèvements obligatoires plaide pour un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue

Le régime de la location meublée se retrouve une nouvelle fois au cœur des débats fiscaux. Après avoir fait l’objet de propositions dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, présenté le 10 octobre dernier, ce régime est désormais sous le feu des critiques du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO). Cet organisme, rattaché à la Cour des comptes, vient de formuler plusieurs recommandations visant à harmoniser les régimes fiscaux des locations meublées et des locations nues, dans un souci d’équité et de simplification.

Des distorsions fiscales en faveur de la location meublée

La première recommandation du CPO concerne l’amortissement fiscal permis dans le cadre du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Actuellement, ce dispositif permet aux propriétaires de déduire, pendant l’exploitation du bien, des amortissements représentant la dépréciation des meubles et du bâtiment. Cette déduction réduit l’assiette de l’impôt sur le revenu du propriétaire, entraînant un avantage fiscal significatif. Toutefois, lors de la cession du bien, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, créant ainsi une distorsion fiscale par rapport à la location nue.

Le CPO recommande ainsi de réintégrer les amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la vente du bien. Cette mesure, qui est déjà incluse dans le projet de loi de finances pour 2025, vise à limiter cet avantage jugé disproportionné et sans réelle justification. En effet, selon le Conseil, la perte de valeur d’un bien immobilier en location meublée n’est pas fondamentalement différente de celle d’un bien en location nue. L’absence de distinction devrait donc conduire à une fiscalité plus homogène entre les deux régimes.

Vers une harmonisation des seuils de revenus pour les régimes micro-BIC et micro-foncier

Le Conseil des prélèvements obligatoires émet une seconde recommandation : aligner les seuils de revenus et les abattements forfaitaires des régimes micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et micro-foncier. Actuellement, ces deux régimes, utilisés respectivement pour les revenus issus de la location meublée et de la location nue, reposent sur des règles distinctes.

Le régime micro-BIC, particulièrement avantageux pour les loueurs en meublé, offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs. Le régime micro-foncier, quant à lui, bénéficie d’un abattement de seulement 30 % et s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers. Le CPO propose d’unifier ces régimes autour d’un plafond de 30 000 € de revenus locatifs, au-delà duquel le contribuable basculerait automatiquement dans le régime réel, et de fixer un abattement forfaitaire unique de 30 %.

Cette harmonisation permettrait de simplifier la fiscalité des revenus locatifs, tout en réduisant les écarts entre les deux types de location. Le Conseil pointe notamment du doigt l’essor de la location meublée de courte durée, souvent perçue comme plus avantageuse fiscalement que la location nue, et qui a entraîné une concurrence parfois jugée déloyale entre propriétaires.

Un secteur sous surveillance

Ces recommandations viennent s’inscrire dans un contexte de réévaluation des avantages fiscaux octroyés aux propriétaires louant en meublé. Le projet de loi de finances pour 2025, en discussion au Parlement, inclut déjà plusieurs mesures visant à restreindre certains avantages du régime LMNP. Ces initiatives font écho à la volonté des pouvoirs publics de mieux réguler le marché locatif, notamment face à l’essor de la location meublée de courte durée, particulièrement dans les zones touristiques, qui exerce une pression croissante sur le marché du logement.

Si ces recommandations sont suivies d’effet, elles pourraient marquer un tournant dans la fiscalité de la location immobilière en France. Affaire à suivre de près, alors que le législateur débattra prochainement de ces propositions dans le cadre de l’adoption du budget pour 2025.